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2018年应城市房地产市场运行情况

更新时间:2019年01月11日 点击数: 我要投稿 字号:

2018年,全市房地产市场总体呈下行趋势。主要表现在市场供应不足,开发投资回落,商品房销售大幅下降。在市场下行形势下,住房价格涨幅有所回落,住宅库存去化周期趋于合理区间下线。

一、2018年房地产市场运行情况

1、投资情况

房地产开发投资回落较快。1-12月,全市房地产开发投资10.03亿元,同比下降26.36%。

2、供应情况

土地供应节奏加快。2018年度1-12月,房地产开发用地供应8宗,总面积35.47公顷(532亩),同比增长166.39%;其中,住宅用地供应8宗,总面积35.47公顷,同比增长166.39%。

市场供应明显不足。全市商品房在建项目仅4个,分别是碧桂园、北美明珠、玉锦湾、天伦首府,同比减少58%。新建商品房批准预售面积23.07万平方米,批准预售套数1836套,同比下降34.67%,其中:新建商品住房批准预售面积22.18万平方米,批准预售套数1719套,同比下降33.3%。

3、交易情况

商品房销售同比下降。1-12月,全市商品房销售面积39.63万㎡,同比下降23.39%,销售额18.84亿元,同比下降12.57%。其中:商品住房销售面积35.7万㎡,同比下降27%,销售金额14.79亿元,同比下降24.7%。

4、库存情况

商品住房去库存周期低于合理区间。截至12月底,全市商品房可销售面积41.71万㎡,同比下降24.91%。其中:商品住房可销售面积21.97万㎡,同比下降36.2%,去化周期5个月,低于合理区间(合理区间为6-12个月)。

已批准预售项目及可售房源信息详见:http://218.200.145.216:8503/。

5、价格情况

商品房价格总体稳定。1-12月,全市商品房销售均价4754元/㎡,同比上涨14.14%。其中:商品住房销售均价4143元/㎡,同比上涨3.39%。

二、存在的主要问题

一是商品房在建项目减少。全市商品房在建项目仅4个,分别是碧桂园、北美明珠、玉锦湾、天伦首府,同比减少58%。

二是商品房供应面积下降。新建商品房批准预售面积23.07万平方米,批准预售套数1836套,同比下降34.67%。

三、2019年房地产市场形势预判

1、市场供需矛盾会逐步得以缓解。2019年,预计投入市场的商品房规模有所增长。其中:2018年结转项目在建规模约30万平方米;2019年预计新增项目4-6个,年内投入市场规模约20万平方米。市场供需矛盾基本缓解。

2、房价上涨风险依然存在。预计2019年商品住房均价会突破4500元/㎡,超过控制目标。一是项目过度集中,均价难以平抑。目前,结转的在建项目、计划新开发项目基本上都集中在城区及黄滩镇,最低价格已超过4200元/㎡,均价在4500元/㎡以上,2019年房价难以平抑。二是土地价格攀升,导致房价上涨难以控制。在市场供应不足的背景下,投资开发主体在土地招拍挂中非理性举牌竞地,推动地价上涨。2018年,城区商品房地价同比平均上涨60%以上。最高楼面地价达到2100元/㎡,创历史新高。三是消费者“买涨不买跌”的心态助长房价上涨。目前,现有在建楼盘价格已超过历史峰值,且还有上涨空间,同时受个别“地王”楼盘的影响,相互坐地起价,将误导消费者房价大涨的心理,形成不理性跟进,助长房价上涨。

四、下一步工作建议

1、加快供地节奏,调节供需平衡。按照住房城乡建设部和国土资源部《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》(建房【2017】80号)文件要求,“商品住房去化周期在6个月以下的地区,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏”。目前,我市商品住房库存消化周期为5个月,应增加年度供地规模,并加快供地节奏。2019年供地应不少于500亩,宗地数不少于6—8宗,防止项目过度集中而延长土地开发周期。供地节奏按年前、年中、年未分别50%、20%、30%为宜,确保有序供应,合理引导市场。

2、加强房价地价联动,稳控市场预期。建立房价地价联动机制,采取以“限房价、竞地价”的方式出让商品房开发用地。原则上按近期同区域、同类型住宅销售的最高价和均价来限定将来房屋销售的均价,开发商在这个基础上对地块的价格进行竞拍。引导企业理性竞买土地,防止地价推涨房价。

3、加强价格备案管理,引导房价合理回归。物价部门要切实加强商品房价格备案管理,对项目成本进行严格审核,合理确定房价范围,限定最高备案价格,控制平均价格。物价、房管部门要协调配合,强化动态管理,督促开发商严格执行商品房销售明码标价规定,对明显偏离指导价格的楼盘,不予备案、预售;对已经备案的楼盘,出现明显价格偏离的,提出修正性指导意见,不服从的停止网签;对备案价格不执行、随意调价、变相调价的楼盘,停止网签销售。

4、强化源头控制,严格竞地资金审查。国土部门在土地招拍挂中,要对入围主体资金来源情况进行审查,确保开发投资主体土地资金来源为自有资金,防止类似“恒源国际、东方佳苑、蒲韵尚都”等项目的投资主体,因缺乏资金实力,又非理性加价摘牌的非正常现象发生,确保市场平稳健康。

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